Estudantes impulsionam movimento de imóveis perto de faculdades nesta época

O começo do ano letivo é alta temporada para imobiliárias com atuação em bairros universitários, onde cresce, consideravelmente, a procura por apartamentos para moradia individual ou para transformá-los em república estudantil. Segundo Eurico Santos Neto, diretor da Coração Eucarístico Netimóveis, que desde 1999 atua no entorno da PUC Minas, a procura é maior para aluguel do que para compra. Os apartamentos de dois quartos são os mais procurados, seguidos pelos de um e três quartos. “E os picos são bem definidos: janeiro e fevereiro e depois em julho e agosto”, afirma.

Para poder conciliar a faculdade com um estágio, Rafaela Cordeiro, de 20 anos, aluna do terceiro período de geografia na PUC, mudou-se do Barreiro para o Bairro Minas Brasil no sábado passado. Agora, está a dois quarteirões da universidade. Por estudar à tarde, ela saía de casa às 11h30 para chegar às 13h, a tempo da aula. Mas a volta era um problema. Sem trânsito, gastava duas horas, e com engarrafamento o deslocamento chegava a durar três horas. “O que vou pagar de aluguel não é muito diferente do que gastava com passagens, porque dependia de duas conduções. O custo/benefício da troca foi bom”, conta.

No novo endereço, que divide com o irmão de 18, que também ficou mais perto da escola, ela terá mais qualidade de vida . “Vai ser ótimo ficar perto da faculdade. Além da facilidade do acesso, o comércio e a segurança aqui são melhores. Sem dúvida, a PUC é o elemento dinamizador dessa região. Terei mais qualidade de vida porque posso ir a pé para a universidade”, diz Rafaela, que optou pelo Minas Brasil pelo fato de o bairro ter aluguel com melhor valor.


De fato, segundo Eurico, um apartamento de dois quartos no Córeu (diminutivo de Coração Eucarístico) está entre R$ 1.100 e R$ 1.400, e o de três quartos entre R$ 1.300 e R$ 1.800. No entorno, Dom Cabral, Minas Brasil e João Pinheiro, paga-se um pouco menos.

Os valores dependem do acabamento, número de vagas, idade e infraestrutura oferecidos pelo prédio. Mas os imóveis procurados por estudantes têm perfis bem definidos. Segundo Leirson Cunha, vice-presidente da Netimóveis/BH e proprietário da Cia Mineira Netimóveis, eles devem estar a distâncias máximas que não inviabilizem o trajeto a pé, ou quando muito exijam um único transporte, desde que seja rápido e evite vias de fluxo intenso. “São, em sua grande maioria, apartamentos de dois a três quartos que oferecem algum tipo de praticidade , como armários, dois banheiros, e IPTU e condomínio ‘enxutos’”, comenta.

LIQUIDEZ NO MOBILIADO

No caso específico de locação, também ajuda se já tiver eletrodomésticos como geladeira, fogão ou forno de micro-ondas, e mobílias básicas, como mesa, cadeiras e camas. “Na locação, isso gera uma maior liquidez para o dono do imóvel, além de aumentar a rentabilidade, já que tais praticidades demandam baixo investimento se comparadas ao valor do imóvel”, ressalta. Tanto na venda quanto na locação, quando os estudantes são amparados pelos pais, esses têm grande peso na escolha, pois estarão atentos, além de valores, a questões de segurança, vizinhança, proximidade do comércio, fluxo de pedestres e de veículos.


A busca maior é por aluguel. Mas quem pretende comprar um imóvel com finalidade de moradia estudantil precisa ter em mente qual será sua destinação depois do encerramento do curso.

Bairros com vocação estudantil
Rapidez e localização são os principais motivos que levam universitários a procurar apartamento em função de onde estão matriculados

Coração Eucarístico, Dom Cabral, Minas Brasil e João Pinheiro. Liberdade e Ouro Preto. Cruzeiro e Anchieta. Buritis e Estoril. Caiçara. Grajaú. Esses são alguns dos bairros procurados pelos universitários, claro, em função da faculdade em que estiverem matriculados. Segundo Leirson Cunha, vice-presidente da Netimóveis/BH e proprietário da Cia Mineira Netimóveis, esses bairros que têm universidades ou faculdades estabelecidas há alguns anos têm maior vocação para oferta de moradia para estudantes. “Contudo, frente à grande expansão do mercado de ensino, arrisco dizer que só o anúncio oficial de uma nova instituição já criaria um cenário favorável para esse tipo de moradia nas proximidades da mesma, sobretudo pelo desejo dos estudantes de dependerem o mínimo possível de transporte, seja ele urbano ou particular”, defende.


O especialista acredita que, após os desdobramentos das propostas da 4ª Conferência de Políticas Urbanas, realizada em 2014, podem aparecer novas áreas mais vocacionadas a empreendimentos de médio e grande portes que poderão abrigar novas universidades. A reboque vêm comércios de todo tipo, e mesmo imobiliárias especializadas na região. Foi assim que a Coração Eucarístico Netimóveis chegou ao bairro de mesmo nome em 1999. “Identificamos, à época de nossa fundação, uma efervescência no mercado imobiliário do bairro, tanto na venda quanto na locação de imóveis, em grande parte provocada pela influência da PUC Minas, mas não só por isso. Trata-se de um bairro bem localizado, próximo ao Centro e de fácil acesso a todas as outras regiões da cidade, relativamente jovem, mas já com vida e estrutura próprias”, explica Eurico Santos Neto, diretor da imobiliária.

Não há como precisar quanto dos moradores estão ali em função da universidade, até porque muitos, mesmo depois de se desvincular dos estudos, permaneceram no bairro por ter gostado e se adaptado. “Mas arrisco dizer que em torno de 40% dos moradores sejam ligados à instituição”, estima. Para ele, atualmente, o bairro já não está tão dependente e vinculado aos reflexos dos movimentos e ações da PUC. “Mas ela foi, e ainda é, a referência do bairro. E não há como negar que o Coração Eucarístico cresceu e se estruturou muito em função dela.” Na imobiliária de Eurico, por exemplo, no início do ano, cerca de 60% das transações estão ligadas aos estudantes, o que cai para 40% nos demais meses. “No mercado de venda é mais difícil mensurar, mas sem dúvidas sofre influência positiva da PUC, pois aqui é o bairro preferido dos investidores de aluguel.”

A valorização do bairro e de seus imóveis foi muito influenciada pelos aspectos positivos de se estar ao lado de uma grande universidade, e é graças a ela que por lá os preços sejam comparáveis aos bairros da Região Centro-Sul. Segundo Eurico, é complicado chegar a um valor estimado para o metro quadrado, pois há vários perfis de imóveis no bairro, de um a quatro quartos, de prédios simples e mais antigos a prédios novos e com ótima infraestrutura de lazer e acabamento. Mas há preços comparáveis, ou em alguns casos até mesmo maiores, do que em bairros como Cruzeiro, Carmo, Sion, Serra, Santo Antônio. A locação é mais procurada, o que tem mudado nos últimos anos com as facilidades promovidas pelas linhas de crédito imobiliário. “Muitas vezes, fazendo-se as contas, alguns preferem adquirir a locar, visto ser em geral um período longo de locação, de quatro a seis anos em média”, conta Leirson.

POLÊMICA

Ainda persiste o preconceito contra repúblicas, impedidas de se instalar em alguns condomínios. Em bairros tradicionalmente estudantis essa barreira é bem delimitada, embora, na opinião dos corretores, esteja diminuindo. Segundo Eurico, esse mito de que estudantes são maus inquilinos está diminuindo, e com razão. “O que define a ‘qualidade’ do inquilino é sua formação, educação, cultura e índole, e não aquilo que está fazendo em determinada fase de sua vida. Lógico que surgem alguns problemas pontuais, como excesso de barulho ou de pessoas no imóvel, mas são exceções, nada que não seja resolvido com uma boa conversa com o inquilino, síndicos e proprietários. Para Leirson Cunha, ainda que abra uma discussão em nível jurídico, para facilitar as coisas, a orientação de um bom profissional do mercado imobiliário pode ajudar nesse caso.

TRÊS PERGUNTAS PARA...
Alexandre Fadel, corretor de imóveis e advogado especialista em direito imobiliário

Há um preconceito na locação de imóveis para repúblicas de estudantes. Alguns prédios, inclusive, proíbem essa prática. O que a legislação prevê nesse caso?

Existe uma certa recusa para esse tipo de locação, pois normalmente os locatários são pessoas jovens e que vêm de outras cidades, além de não ter ligação familiar, ou seja, normalmente não há um compromisso de permanência no imóvel até o final do prazo ajustado, correndo o risco de algum sair ou até ser substituído por outro habitante informalmente. Não existe na Lei de Locações a proibição para esse tipo de locação, mas o condomínio pode proibir a configuração de república de estudantes.

Como os condomínios podem interferir? Os interessados na locação podem fazer algo caso o imóvel de interesse não possa ser alugado para estudantes?

A convenção do condomínio e o regimento interno podem proibir e atribuir multa no caso de configuração de uma república, que é a reunião de diversas pessoas sem laços familiares. A contratação de imóveis para locação é livre, ou seja, o locador tem a livre escolha de locar ou não seu imóvel, dependendo do perfil do pretendente a locatário. Portanto, é muito importante as partes terem ciência dos direitos e deveres nesse tipo de negociação e o que a convenção do condomínio disciplina, para evitar multas e até rescisão do contrato. É importante vincular no contrato quem estará morando no imóvel, para segurança de todos.

E se o apartamento for próprio e ali se instalar uma república?

Tanto o apartamento locado quanto o próprio estão sujeitos às normas do condomínio, ou seja, podem ser privados da instalação de uma república.