Aumento do valor dos imóveis que podem ser financiados pelo FGTS estimula venda de bens mais caros

O governo federal anunciou recentemente um aumento para o valor dos imóveis que podem ser financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A mudança já está em vigor. Com a alteração, o valor das unidades subiu de R$ 750 mil para R$ 950 mil em Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e também no Distrito Federal. Para os demais estados, o preço máximo vai até R$ 800 mil. Além de ampliar os limites de financiamento, o Conselho Monetário Nacional (CMN), órgão do Sistema Financeiro Nacional (SFN) que tem a responsabilidade de formular a política da moeda e do crédito, determinou que todos os novos contratos do SFH tenham algum grau de amortização em todas as parcelas.

Para o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, a mudança assegura que o saldo devedor caia o tempo todo. “Além disso, proíbe financiamentos com amortizações negativas quando, no início dos financiamentos, o cliente vê o saldo devedor subir e só começa a amortizar a dívida mais tarde. Essa regra valerá a partir deste ano. As operações aprovadas até 31 de janeiro do próximo ano poderão ser finalizadas até 31 de março do ano que vem ainda sem a obrigatoriedade de amortização nas parcelas.”

Lúcio avalia ambas as medidas como positivas. De acordo com ele, o aumento do valor dos imóveis que podem ser financiados com juros menores é uma boa notícia para o mercado imobiliário, especialmente para quem tem imóveis usados. “A novidade pode melhorar a liquidez das unidades usadas e suspender a queda real dos preços, fenômeno que vem sendo observado desde 2015, com o reajuste do preço do metro quadrado abaixo da inflação”, acredita.

Entretanto, como se tratam de imóveis de alto valor, a medida praticamente não terá efeito para reduzir o déficit habitacional brasileiro, uma vez que o público-alvo tem um poder aquisitivo maior. “São pessoas que, em geral, já têm casa própria e pretendem fazer um upgrade”, ressalta o presidente da ABMH. “Quanto à obrigatoriedade de amortização do saldo devedor em todas as parcelas, trata-se de um grande avanço para os mutuários. Quando o comprador toma um empréstimo do SFH para aquisição de um imóvel, o saldo devedor é pago por meio de prestações periódicas, compostas dos juros mensais, dos encargos acessórios (seguros, taxa de administração etc) e da parcela que efetivamente amortiza o capital (saldo devedor).”

AMORTIZAÇÃO

O que ocorre atualmente é que o comprador pode optar por algum sistema de amortização cujas prestações não contemplem a parcela de amortização do saldo devedor no início do financiamento. Conforme Lúcio Delfino, o exemplo mais comum é o sistema price (ou tabela price). “Tais sistemas de amortização são malignos para o devedor/mutuário, pois geram a cobrança de mais juros que nos sistemas com amortização maior. A única vantagem, se é que podemos considerar assim, é que as prestações são menores no início do contrato.”

“Por outro lado, lembramos que, além dos juros, o saldo devedor é reajustado pelo índice de correção monetária eleito em contrato. No caso do SFH, este índice é a TR (taxa referencial), que em 2015 e 2016 ficou acima da média dos anos anteriores e tem comprometido a diminuição dos saldos devedores. Com a redução da Selic (um dos fatores utilizados para o cálculo da TR), a tendência é que o índice volte a cair”, analisa o presidente da ABMH. Para quem já tem um financiamento, Lúcio aconselha acompanhar a evolução do saldo devedor mensalmente. “Se a dívida não diminuir de um mês para o outro, ou, pior, se aumentar, o mutuário deve verificar o que está ocorrendo e tomar as medidas necessárias para que o saldo devedor volte a cair, até zerar ao final do prazo contratado.”