MP permite ao proprietário ceder espaço superior ou inferior de sua construção para terceiro

O governo federal publicou, em julho, medida provisória que passou a regular as moradias sobrepostas, com várias residências, em diversos níveis. Até então, não havia legislação que versasse diretamente sobre o assunto. Com a aprovação da Lei 13.465/2017 e a criação do chamado direito de propriedade de laje, o problema foi resolvido, permitindo desvincular a legalização de unidades habitacionais construídas na mesma área. O texto deixa claro que o direito de laje envolve o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, com unidade imobiliária autônoma.

 De acordo com a nova legislação, agora, o proprietário pode ceder a superfície superior ou inferior de sua construção para um terceiro, criando unidades distintas e independentes. Com isso, cada um terá direito à matrícula de seu imóvel, podendo dispor dele como bem entender, seja destinando-o para venda, aluguel ou até mesmo como garantia para empréstimos. Os casos de partilha judicial também serão mais simples de se resolver, com a possibilidade de ficar cada cônjuge com uma das unidades.

Titular de cartório de registro de imóveis, integrante do Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais e doutorando em direito privado pela PUC/MG, Marcelo Couto ressalta que, mesmo com a nova lei, cada caso tem as suas peculiaridades e precisa ser avaliado individualmente. “É preciso ver o que diz a matrícula do imóvel antes de tomar qualquer decisão. No caso, por exemplo, de um pai e uma filha que moram na mesma propriedade – ele na casa de baixo, ela na de cima –, é necessário verificar se, na matrícula, constam os dois em condomínio (50% para cada um) ou se o imóvel está só em nome do pai. Isso é fundamental para decidir qual procedimento será seguido e como o direito de propriedade de laje será aplicado, para que cada residência tenha uma matrícula e seja titularizada por apenas um deles.

HABITE-SE

Marcelo ressalta que a legislação ainda esbarra em um problema muito comum: a falta de regularização da construção existente no imóvel. “Antes de fazer todo o procedimento do direito de laje, é preciso que a pessoa tenha a construção averbada na matrícula do imóvel. Isso ainda é um entrave. Os proprietários devem providenciar o habite-se e a certidão negativa de débitos do INSS e verificar, em um cartório de notas ou de registro de imóveis, como fazer essa regularização”, alerta o advogado.

Segundo a MP, é permitido que mais de uma unidade habitacional seja construída numa mesma área. Assim, se o proprietário ceder o terreno, cada morador de unidade terá uma escritura individual. Quem mora no primeiro piso terá um documento e quem mora no segundo, outro. Mas é preciso entender que os termos da MP sobre regularização fundiária só se aplicam a um determinado local, quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes. Assim, não inclui demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original. De acordo com o Ministério das Cidades, o objetivo é desburocratizar, acelerar e reduzir custos do processo de regularização fundiária urbana no país.