Veja o que muda com as novas regras para o contrato de compra e venda de imóvel

As negociações que envolvem a aquisição de imóveis são sempre feitas por meio das promessas de compra e venda. Esses documentos, posteriormente, podem ser convertidos em escritura pública, que, caso seja registrada, possibilitará transferir a propriedade do imóvel para o nome do comprador. Mas quando o negócio é desfeito no meio da transação, quais são as consequências?

Recentemente, o Senado aprovou projeto de lei da Câmara dos Deputados, que pretende regulamentar as rescisões contratuais. De acordo com Wilson Rascovit, vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), pelos termos do PLC 68/2018, começa-se primeiramente regulamentando a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da unidade. “Para imóveis incorporados com base na Lei 4.591/64, fica permitida a prorrogação da entrega da unidade em até 180 após o prazo previsto para liberação das chaves, desde que prevista a prorrogação de forma expressa e clara, não imputando ao construtor culpa por rescisão no contrato, caso seja rescindido nesse período de prorrogação.”

Rascovit ressalta que, após esse prazo, se o imóvel não for entregue, o consumidor poderá pedir a rescisão do contrato, cuja devolução dos valores se dará em até 60 dias, acrescido do valor da multa contratual. Caso opte por ficar com o imóvel, o adquirente poderá exigir “indenização” de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora. “Por outro lado, se a rescisão se der por desistência ou inadimplência do consumidor, o incorporador fica obrigado a devolver o valor recebido, descontadas a comissão de corretagem e multa de 25%, caso o empreendimento não tenha patrimônio de afetação, ou 50%, caso o tenha”, acrescenta.

Ele explica que, ainda de acordo com o PLC, caso a rescisão se dê por culpa do consumidor, após a entrega das chaves, além da penalidade, serão descontadas do valor a ser restituído quantias referentes a impostos reais sobre o imóvel (IPTU), cotas de condomínios e associações de moradores e taxa de fruição de 0,5% ao mês. “Para o caso de desistência do negócio pelo consumidor, o pagamento pelo incorporador deverá se dar em até 180 dias, contados do desfazimento do negócio pelo consumidor, quando não houver patrimônio de afetação”, informa o vice-presidente da ABMH.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Rascovit ressalta que se houver patrimônio de afetação, o prazo para devolução será de 30 dias após a liberação do habite-se. Caso o imóvel seja revendido antes dos prazos de devolução dos valores, o incorporador terá 30 dias para restituir o valor a partir da revenda. Ele acrescenta que, se o adquirente quiser, poderá efetuar a venda diretamente a terceiros para evitar incidência de penalidades pela desistência do negócio.

De acordo com análise do vice-presidente da ABMH, o novo cenário desenhado para as rescisões, além de confrontar diretamente o que o Poder Judiciário vem decidindo, representa verdadeira dissociação do Congresso Nacional com o dever do Estado de proteção ao consumidor. “Além disso, do ponto de vista econômico/financeiro, a aprovação de um projeto como esse pode representar verdadeiro tiro no pé dos construtores, pois, ao repassar esse risco do negócio ao consumidor, diante da instabilidade política, econômica e trabalhista enfrentada pelo país, o que se espera é que o consumidor tenda a não aceitar contratos que demandam dois anos para construção de imóveis, pois o risco de perda do investimento é muito grande”, afirma, acrescentando que, se não houver recursos captados pelo construtor no mercado com a venda de unidades para construção do empreendimento, o negócio poderá ser inviabilizado.

REGRA LEGAL

Wilson Rascovit esclarece que hoje existe uma regra legal que impõe como os contratos de compra e venda devem ser rescindidos caso não haja acordo entre as partes. “Tanto o Código Civil quanto o Código de Defesa do Consumidor apresentam regras básicas da relação contratual e possibilidade de revisão de cláusulas quando se depara com abusos. Mas não há efetivamente uma regra que informe que a penalidade pela rescisão seja de 10%, 15% ou qualquer outro patamar”, ressalta.

O executivo explica que, no que diz respeito aos contratos firmados junto aos incorporadores/construtores, diversas demandas chegaram ao Judiciário para solucionar a rescisão dos contratos, uma vez que não se chegava a um acordo entre construtor e comprador, seja por falta de previsão contratual favorável ao consumidor seja pelos abusos praticados pelos incorporadores, que pretendiam reter valores exorbitantes dos consumidores, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. “E o que se tem visto das decisões é a fixação de penalidade para quem deu causa à rescisão em percentual entre 10% e 25%. Ainda segundo entendimento do Poder Judiciário, a restituição do valor pago pelo consumidor deveria ocorrer em parcela única e imediatamente após a rescisão.”