Dois negócios em um

Permuta para a compra de imóvel é opção cada vez mais usada no mercado

Atualmente, 80% delas são para aquisição de unidades residenciais, com valores que variam entre R$ 300 mil e R$ 1 milhão

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postado em 19/01/2019 13:53 Augusto Guimarães Pio /Estado de Minas
Ilustração/EM

Comprar um imóvel continua sendo um bom negócio, assim como fazer uma permuta para concretizar a transação. Isso porque é possível aos donos de imóveis fazer trocas com pessoas que têm necessidades similares. Bence Pál Deák, economista e advogado especializado no mercado imobiliário do Deák Advogados, garante que a permuta é uma boa opção para quem precisa trocar de imóvel, seja pelo excesso ou falta de espaço, quer morar mais perto do emprego ou viu a família crescer ou diminuir.

“Para o mercado, trata-se também de uma boa opção, diante da crise que imobilizou o setor. Não há dinheiro circulando, mas os imóveis podem ser negociados dessa forma. E essa prática no mercado de imóveis é cada vez mais comum. Sempre é possível encontrar alguém que precisa do seu imóvel, em razão das características dele e o bem que ela tem para oferecer em troca. Pode-se dizer que são dois negócios em um, que facilitam a negociação. A vontade de fazer permuta não está nas placas expostas no imóvel que se pretende negociar. Mas, atualmente, 80% das permutas são feitas com os imóveis residenciais, com valores que variam entre R$ 300 mil e R$ 1 milhão. O negócio mais procurado envolve a troca de apartamento de dois quartos por um de três quartos”, garante o economista.

A pessoa pode entrar com um imóvel do mesmo valor e oferecer também um carro ou um terreno, por exemplo, para completar o preço. “Quando houver diferença de valor, existe a torna ou reposição de dinheiro. Na permuta, a pessoa torna-se comprador e vendedor ao mesmo tempo. A primeira coisa a ser priorizada são os gastos com impostos. A operação de compra e venda gera imposto municipal, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A permuta gera dois ITBIs. Nas principais cidades do país, a alíquota do ITBI varia entre 3% e 5%. Se o valor do bem for R$ 200 mil, por exemplo, e o índice de sua cidade for de 2%, o total a ser pago de ITBI será de R$ 4 mil”, ressalta o especialista.

O Imposto de Renda não pode ser também esquecido. Se os imóveis envolvidos na permuta forem do mesmo valor, não haverá lucro imobiliário. A Receita Federal entenderá que não houve aumento de patrimônio. Por isso, não haverá pagamento de IR. Mas se alguém recebeu diferença em dinheiro, terá que pagar o IR proporcional a esse valor, alerta Bence. “A permuta é uma opção antiga que está voltando com força total no mercado imobiliário. Um caminho que traz muitas vantagens. Mas, antes de fechar negócio, reúna o máximo de informações possível para não se arrepender depois.”

EQUIVALÊNCIA FINANCEIRA

Para Leirson Cunha, vice-presidente da área das corretoras de imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), partindo-se da premissa de um negócio “ganha-ganha”, pressupõe-se que, realizando uma permuta, as partes envolvidas atingiram seus objetivos no negócio imobiliário de maneira equilibrada e com equivalência financeira. “Uma vantagem que pode ser verificada no caso de permuta imobiliária é a economia tributária. Contudo, quando essa vantagem não se aplica, outras possibilidades de economia poderão ser devidamente averiguadas por um profissional especialista do mercado imobiliário, já que cada caso é um caso”, explica.

Segundo ele, uma permuta compreende-se por uma negociação com duas partes envolvidas com a finalidade na troca de bens. Para se chegar ao ápice de qualquer negociação imobiliária de permuta satisfatória, é fundamental que todos os pontos das partes evolvidas estejam acertados, a fim de serem atendidos simultaneamente em uma única negociação. “O mais comum em um negócio de permuta é haver algum valor financeiro pago à outra parte para que a negociação atinja o valor estabelecido entre as partes. Contudo, há casos de permuta sem torna, o que é mais incomum de ocorrer numa relação ganha-ganha”, ressalta Leirson.

Ele esclarece que há casos em que, além da torna financeira, esta pode ocorrer por outros bens móveis ou bens de direito, como carros e embarcações, promessa de construção futura, cartas de crédito de consórcios, o próprio direito de uso do bem ofertado como permuta por um determinado período de tempo. Quando forem imóveis alugados, os rendimentos dos aluguéis podem também ser uma moeda de troca durante um período.

Antes de realizar um negócio, Leirson alerta para os cuidados de se estabelecerem os objetivos de cada parte permutante, o que considera fundamental. “Em geral, negócios com permuta costumam levar um tempo maior para sua concretização quanto maior for o número de variáveis. Assim, um caminho que pode otimizar todo o processo é a assistência de uma empresa imobiliária ou corretor de imóveis, já que, durante o processo, haverá outros bens imóveis ou mesmo móveis que precisarão da devida análise técnica e jurídica. Evidentemente, há um fator fundamental: quem está recebendo o outro bem, sobretudo se for um imóvel, muitas vezes não tem conhecimento das questões técnicas.”

Leirson conta que, “infelizmente, temos notícias de negócios que deixaram de ocorrer por ausência da participação de um especialista no mercado imobiliário assistindo às partes envolvidas, que poderiam ter recebido informações sobre as possibilidades técnicas e potenciais financeiros que seriam inerentes ao imóvel recebido como permuta e, dessa forma, viabilizaria o negócio”. De acordo com ele, os anseios de cada parte precisam estar bem claros desde o princípio da oferta do imóvel para negociação. “Assim, toda a jornada da negociação terá um norte, o que facilitará na tomada de decisões, afastando situações e condições de negócio que não são o objetivo das partes. Um bom caminho para começar é fazer reuniões inicialmente separadas com cada uma das partes para estabelecer as bases de cada lado”, afirma o vice-presidente da CMI/Secovi-MG.

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