Medida reacende esperança

Empresários do setor imobiliário comentam a nova linha de financiamento habitacional da Caixa

A partir desta segunda-feira, mutuários já poderão optar pelo novo modelo de contrato para comprar o imóvel

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postado em 26/08/2019 14:21 Elian Guimarães /Estado de Minas
Beto Novaes/EM/D.A Press

Ao anunciar, na última terça-feira, nova linha de financiamento de imóveis pela Caixa Econômica Federal, com correção da dívida vinculada ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), o governo federal reacendeu alguma esperança no mercado imobiliário, que, mesmo assim, continua com um pé atrás. O setor depende, em grandes proporções, da confiança nas políticas habitacionais e “vivemos um momento de instalabilidade e incertezas”, reconhece o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Geraldo Jardim Linhares Júnior.

A partir desta segunda, os mutuários poderão optar por novos financiamentos dentro do modelo-padrão anteriormente aplicado - Taxa Referencial (TR) - ou então pelo novo, vinculado ao IPCA. De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, pela nova linha, o mutuário vinculado ao setor público pagará IPCA + 2,95% de juros ao ano, enquanto o setor privado terá a mesma correção e taxa máxima de 4,95% ao ano, que seria a taxa balcão, sem relacionamento com o banco. “Para os contratos ainda vinculados à TR, o mutuário pagará taxa de juros de 8,5% a 9,75% ao ano”, completa.

“Analisando os números, temos um susto com a taxa de juros empregada nos contratos corrigidos pela TR e um ‘benefício’ de juros para os contratos vinculados ao IPCA”, admite Vinícius Costa, que, no entanto, considera a questão complexa, uma vez que a correção pelo IPCA poderá trazer impactos tanto positivos quanto negativos. “Por se tratar de uma taxa mais volátil ao mercado, o consumidor poderá ter a sorte de uma correção baixa, o que implicará redução do valor que será pago pelo financiado. Ou, então, em tempos de alta inflação, o aumento da prestação poderá ser considerável, a ponto de causar o desequilíbrio da relação contratual e a perda da capacidade de pagamento pelo consumidor”, explica o presidente da ABMH. No caso da TR, ele diz que se trata de um índice mais estável e sempre próximo de zero, o que traz maior segurança ao mutuário. Contudo, com a correção reduzida, a tendência é que o banco compense na taxa de juros.

Já Geraldo Linhares considerou a atitude positiva, por se tratar de mais uma ferramenta de incentivo à venda de imóveis que atingem a faixa de R$ 300 mil a R$ 500 mil, com prestações mais baratas, proporcionando acesso ao crédito a um maior número de pessoas, mas que não atende ao programa Minha casa, minha vida.

Sobre o temor de que, em caso de inflação alta, o pagamento das prestações se torne inviável, já que estarão vinculadas ao IPCA, Linhares apresenta estudo realizado pelos economistas do Sinduscon-MG, indicando aumento real significativo do salário mínimo nos últimos 25 anos. O resultado aponta que, em 1994, o salário mínimo era de R$ 64,79 e, em julho passado, de R$ 998. Aumento nominal de 1.440,36%. O IPCA, que é o indicador da inflação, chegou a 470,38%. Descontada a inflação, o ganho real foi de 170,06%. “O que significa que, mesmo havendo aumento inflacionário, há o respaldo desses indicadores nessas duas últimas décadas”, observa o presidente, que diz acreditar, ainda, que, com as reformas previstas pelo governo (tributária, previdenciária e trabalhista, entre outras) e o pacto federativo, deve melhor o horizonte nos próximos anos.

CONTRATOS

Por se tratar de uma opção do comprador de imóvel, a decisão de aderir a essa nova proposta não elimina a possibilidade de se escolherem outras linhas já existentes. Entretanto, na contramão dessas expectativas, Linhares reclama da contrapartida do governo nos financiamentos do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), que atendem aos imóveis na faixa 1. “As construtoras estão com os recursos, da parte que cabe ao governo, atrasados há 120 dias. Precisamos continuar cobrando sempre política habitacional estável.”

Para quem optar por financiar com base na nova linha, os financiamentos serão concedidos em até 80% do valor do bem, com pagamento em 360 meses, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), com limite de comprometimento de renda pela prestação de 20%. “Já para quem optar por financiar pela Tabela Price (TP), o prazo máximo será de 240 meses e o comprometimento da renda reduz para 15%”, acrescenta Vinícius Costa, da ABMH.

Leirson Cunha, vice-presidente das Corretoras de Imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), diz que, basicamente, a mudança principal é o fator de correção dos contratos, que deixa de ser juros TR e passa a ser juros IPCA. “Com a economia em rumos de estabilidade, a opção pode ser bem interessante, principalmente para os contratos mais curtos (até 10 anos), embora o novo modelo continue a oferecer financiamentos por até 30 anos.” Ele aponta como ponto importante dessa nova modalidade o fato de ser optativa. “Contudo, escolhido um modelo, ele será o adotado durante todo o contrato. Um ponto importante a ser destacado é que as medidas começam a valer apenas para novos contratos que optarem pelo modelo a partir do dia 26 deste mês.”

Leirson ressalta que, historicamente, é o momento oportuno para a aquisição do imóvel. “Essa é a hora do comprador, uma vez que os valores começarão, em curto prazo, a descolar da acomodação. Para os consumidores de Belo Horizonte, abre-se, ainda, uma janela de oportunidade clara, uma vez que, com a sanção do novo Plano Diretor da capital, há estudos que demonstram que o valor dos imóveis pode ser subir acima de 30% já no próximo ano. Portanto, para quem puder comprar o imóvel, a hora é agora, seja pelo novo modelo de financiamento seja pelo anterior. Assim, haverá, com a aquisição, grandes possibilidades, a médio prazo, de ganhos futuros”, conclui.

Correção pelo IPCA

» Vantagens para os empreendedores

Os empreendedores, com a nova modalidade, podem requalificar os clientes que outrora não tiveram capacidade de pagamento das parcelas, uma vez que o ponto forte do novo modelo é a redução no valor das parcelas. Como, inicialmente, a redução no valor da prestação é bem significativa, e conservada a tendência de estabilidade econômica, o novo modelo pode gerar economia ao consumidor. Com mais consumidores aptos a comprar, melhora-se o giro da economia.

» Como afeta o programa Minha casa, minha vida

O MCMV tem suas próprias linhas de crédito. Por isso não há reflexo direto dessas medidas. O que ocorre é um aquecimento na economia, o que poderá refletir, no médio prazo, em novos consumidores com capacidade financeira para se enquadrarem nos benefícios do programa.

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